Opkoopfonds kan leegstand bestrijden
De Amsterdamse ontwikkelaar en exploitant van hotels in het middensegment trekt daarvoor de komende jaren tientallen miljoenen euro’s uit.
‘We hebben zo’n 15 à 20 locaties in Nederland op het oog die zich goed lenen voor conversie’, verklaart Lodewijk van der Meulen, medeaandeelhouder van Dutch Hotel Partners (DHP), onderdeel van The Vincent Hotel Group.
De eerste stap is in april 2011 gezet met het omdopen van een kantoor in Hoofddorp, dat acht jaar heeft leeggestaan. Nu prijkt het logo van Holiday Inn Express op het dak, waarvan DHP franchisenemer is.
Beknibbelen op overnachten
De toeloop van gasten overtreft alle verwachtingen. De bezettingsgraad van het hotel met 112 kamers (later uit te breiden tot 244) komt in de eerste negen maanden uit op 78%, ver boven de gebudgetteerde 54%.
‘We gingen met Pasen open en kregen meteen bezoekers die met de fiets naar de Keukenhof gingen’, zegt Van der Meulen. Om quitte te spelen, is een bezetting van iets onder de 50% voldoende.
Het nieuwe hotel is primair gericht op Schiphol en bedient zakenmensen die kortstondig in Nederland verblijven. De formule van Holiday Inn Express sluit aan bij de tendens in het bedrijfsleven om te beknibbelen op reizen en overnachten. Onder druk van de economie wordt er niet meer in de duurste hotels geslapen.
'Premium budget' hotels
‘Express’ is een hotel met minder dienstverlening dan een gewoon Holiday Inn, dat wil zeggen zonder restaurant, minibar en roomservice. In vaktermen heet dat ‘premium budget’. Tot de concurrenten behoren Ibis, een hotelmerk van het Franse Accor, en Citizen M, een trendyhotel met twee vestigingen in Amsterdam.
De aanpassing van het gebouw in Hoofddorp heeft ruim € 5 mln gekost. Een deel daarvan wordt opgebracht door de eigenaar van het pand, beleggingsgroep Ping Properties. In ruil voor de financiële bijdrage is deze ‘huisbaas’ voor langere tijd verzekerd van een gebruiker: DHP huurt het pand voor 25 jaar, met een optie op twee maal tien jaar.
Binnenstad goed bereikbaar
Soortgelijke contracten sluit DHP af met andere institutionele beleggers die leegstaande gebouwen in portefeuille hebben. Zo is eind december een tweede hotel geopend in een voormalig kantoorpand in Amsterdam-Sloterdijk dat in handen is van de Duitse vastgoedbelegger IVG.
In de zoektocht naar lege kantoren komt DHP vooral uit aan de rand van Amsterdam — locaties die doorgaans minder uitstraling en vertier bieden dan het stadscentrum. Het gebrek aan allure schrikt Van der Meulen niet af. ‘Het gaat erom dat de binnenstad goed bereikbaar moet zijn met het openbaar vervoer. Zo niet, dan gaan wij er niet zitten.’
Een twijfelgeval is het voormalige KPMG-gebouw langs de A9 bij Amstelveen, waarvoor de eigenaren een nieuwe bestemming zoeken. DHP is benaderd met de vraag of het immense pand geschikt is als hotel. ‘Met de auto kun je er goed komen, het openbaar vervoer laat te wensen over’, zegt Van der Meulen, die zijn definitieve oordeel nog even opschort.
Organisatie klein van omvang
Op het projectenlijstje van DHP prijken momenteel 15 à 20 potentiële locaties in Nederland, waarvan ongeveer de helft in de regio Amsterdam-Schiphol. Het bedrijf is vergevorderd met de inrichting van een hotel in een voormalig advocatenkantoor op de grens van Amsterdam en Amstelveen, vooral bedoeld voor bezoekers van de Zuidas. Daarna komen andere stedelijke gebieden aan de beurt. Voor dit jaar staan concrete projecten op stapel in Utrecht en Arnhem. Eind dit jaar zal het bedrijf naar verwachting beschikken over in totaal 800 hotelkamers.
DHP verenigt vele functies in zich: het ontwikkelt hotelplannen, investeert in de uitvoering en is verantwoordelijk voor de exploitatie. De organisatie blijft daarbij klein van omvang: veel zaken worden uitbesteed. De hotels onder de vlag van Holiday Inn Express maken gebruik van de marketing en het boekingssysteem van deze partner.
Met de dagelijkse gang van zaken in de hotels heeft DHP beperkte bemoeienis. Dat wordt overgelaten aan Interstate Hotels & Resorts, een internationale hotelbeheerder die optreedt voor grote ketens als Intercontinental, Hilton en Starwood.
Goed begin nieuwe jaar
De financiële risico’s liggen wel nadrukkelijk bij het Amsterdamse hotelbedrijf. Ongeacht het exploitatieresultaat moet DHP de huurpenningen afdragen, de salarissen betalen voor hotelpersoneel en de fees voldoen voor de franchiseformule en het hotelbeheer. ‘Als een hotel niet goed loopt, is dat onze zorg,’ zegt Van der Meulen die het eigendom van DHP deelt met grondlegger en grootaandeelhouder Bart van de Kamp en twee stille vennoten.
Het bedrijf is het nieuwe jaar goed begonnen. De eerste vestiging in Hoofddorp behaalt in januari een bezettingsgraad van ruim 60%. ‘Dat is voor deze wintermaand een heel mooie score’, stelt Van der Meulen, die ruimte ziet voor meer hotelcapaciteit in de Haarlemmermeer.
Een halve kilometer verderop heeft hij al een kantoorpand ontdekt, geschikt om er een hotel van te maken. DHP gaat daarvoor in zee met een andere formule, Hampton by Hilton, die in Nederland nog niet in gebruik is.
bron fd
dinsdag 31 januari 2012
vrijdag 20 januari 2012
ING: winkelvastgoed geen veilige haven meer
De winkelmarkt werd lange tijd door vastgoedbeleggers gezien als ‘de veilige haven’. Maar het lijkt er steeds meer op dat ook de winkelmarkt niet aan de recessie kan ontsnappen. Dit stelt ING Economisch Bureau in het vrijdag 6 januari verschenen kwartaalbericht vastgoed.
In de eerste negen maanden van 2011 is ongeveer 10 procent minder vierkante meters aan winkels en showrooms verhuurd of verkocht dan in dezelfde periode in 2010. De winkelleegstand begint na een stabiele periode tussen 2003 en 2008 ook steeds verder op te lopen. Eind 2008 was het aanbod 850.000 m2, in september 2011 is dit gestegen tot bijna 1,2 miljoen vierkante meter.
ING maakt zich vooral zorgen over de afnemende koopbereidheid bij de consument. ‘Ook in 2012 houden consumenten de hand op de knip, waardoor de volumes in de detailhandel dalen. Dit heeft zijn weerslag op de gebruikersmarkt van winkelvastgoed’, aldus de ING-economen. Toch liet van alle vastgoedsegmenten alleen winkelvastgoed de eerste negen maanden van 2011 nog een waardestijging zien. Ook is er nog steeds veel vraag naar toplocaties door internationale winkelketens. Desondanks toont ING zich somber vanwege de aanhoudende krimpende detailhandelsvolumes, de afnemende vraag en het oplopende aanbod.
‘De vloerproductiviteit van winkelvastgoed staat onder druk’, aldus ING sectormanager Bouw en Onroerend Goed Jan van der Doelen. ‘Het aantal vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak stijgt in tegenstelling tot de consumentenomzet. Vooral de verhuurder zal pro actief moeten inspelen op veranderende behoeften van de huurder voor een optimale verhuurbaarheid van zijn bezit.’ Voor commercieel vastgoed zijn de vooruitzichten voor 2012 evenmin positief. ‘De economische krimp zorgt voor een afnemende vraag naar vierkante meters. Vastgoedbeleggers houden daarnaast de hand op de knip door de onzekerheden over de Europese schuldencrisis.’
Verder schrijft ING dat een nieuwe IFRS-richtlijn (veel gebruikte boekhoudmethode,red.) kan leiden tot vraag naar kortere huurcontracten. Operational leases, waaronder ook de huur van nieuwe gebouwen, zal dan onder de nieuwe voorgestelde IFRS-richtlijnen op de balans verantwoord moeten worden. Huurders die onder deze richtlijnen vallen zullen naar verwachting hun schuld op de balans zo laag mogelijk willen houden en daardoor wellicht geneigd zijn huurcontracten voor kortere looptijden aan te gaan. Ook vastgoedbezitters kunnen hierdoor met de effecten van de nieuwe regelingen te maken krijgen zonder dat zij zelf onder IFRS boekhouden. Deze regeling gaat waarschijnlijk in 2013 in.
ING maakt zich vooral zorgen over de afnemende koopbereidheid bij de consument. ‘Ook in 2012 houden consumenten de hand op de knip, waardoor de volumes in de detailhandel dalen. Dit heeft zijn weerslag op de gebruikersmarkt van winkelvastgoed’, aldus de ING-economen. Toch liet van alle vastgoedsegmenten alleen winkelvastgoed de eerste negen maanden van 2011 nog een waardestijging zien. Ook is er nog steeds veel vraag naar toplocaties door internationale winkelketens. Desondanks toont ING zich somber vanwege de aanhoudende krimpende detailhandelsvolumes, de afnemende vraag en het oplopende aanbod.
‘De vloerproductiviteit van winkelvastgoed staat onder druk’, aldus ING sectormanager Bouw en Onroerend Goed Jan van der Doelen. ‘Het aantal vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak stijgt in tegenstelling tot de consumentenomzet. Vooral de verhuurder zal pro actief moeten inspelen op veranderende behoeften van de huurder voor een optimale verhuurbaarheid van zijn bezit.’ Voor commercieel vastgoed zijn de vooruitzichten voor 2012 evenmin positief. ‘De economische krimp zorgt voor een afnemende vraag naar vierkante meters. Vastgoedbeleggers houden daarnaast de hand op de knip door de onzekerheden over de Europese schuldencrisis.’
Verder schrijft ING dat een nieuwe IFRS-richtlijn (veel gebruikte boekhoudmethode,red.) kan leiden tot vraag naar kortere huurcontracten. Operational leases, waaronder ook de huur van nieuwe gebouwen, zal dan onder de nieuwe voorgestelde IFRS-richtlijnen op de balans verantwoord moeten worden. Huurders die onder deze richtlijnen vallen zullen naar verwachting hun schuld op de balans zo laag mogelijk willen houden en daardoor wellicht geneigd zijn huurcontracten voor kortere looptijden aan te gaan. Ook vastgoedbezitters kunnen hierdoor met de effecten van de nieuwe regelingen te maken krijgen zonder dat zij zelf onder IFRS boekhouden. Deze regeling gaat waarschijnlijk in 2013 in.
Woningmarkt dit kwartaal in vrije val’
De Nederlandse woningmarkt komt in het eerste kwartaal van het nieuwe jaar in een vrije val terecht. Dat voorspelt het bureau Streaming Projects dat permanent twintig indicatoren voor de Nederlandse woningmarkt volgt.
De enige positieve impulsen zijn het gestegen woningaanbod, de stabilisatie van de inflatie en een verbetering op de huurmarkt (vraag groter dan aanbod in enkele segmenten). Vergeleken met het vorige kwartaal is het bureau negatiever over de baanzekerheid nu Nederland in recessie verkeert. Bovendien is het consumentenvertrouwen op een nog lager peil dan eind 2008, volgt uit cijfers van het Centraal Planbureau.
Ook de weigering van het kabinet tot nu toe om de woningmarkt te hervormen kenschetst het bureau als negatief. De huidige situatie op de woningmarkt waardeert het bureau met een 2 op een schaal van 10 tegen een 3 voor het vorige kwartaal. ‘In 2007 stond de woningmarkt nog op een 10.’ Het bureau heeft ook op de lange termijn weinig vertrouwen in de markt. ‘De komende vijf jaar verwachten we weliswaar een verbetering, maar de oude goede tijden zullen nooit meer terugkeren. Projectontwikkelaars, gemeenten en woonconsumenten moeten zich niet rijk rekenen met omzet en waardevermeerdering.’
Het naar eigen zeggen onafhankelijke bureau hanteert bij de bepaling tien primaire indicatoren (zoals woningprijs, hypotheekrente, besteedbaar inkomen, inflatie en woningaanbod) en tien secundaire indicatoren (onder andere woonlasten, consumentenbestedingen, bevolkingsontwikkeling, bancair en politiek beleid). Zeventien van de twintig indicatoren staan bij het bureau op ‘rood’.
Ook de weigering van het kabinet tot nu toe om de woningmarkt te hervormen kenschetst het bureau als negatief. De huidige situatie op de woningmarkt waardeert het bureau met een 2 op een schaal van 10 tegen een 3 voor het vorige kwartaal. ‘In 2007 stond de woningmarkt nog op een 10.’ Het bureau heeft ook op de lange termijn weinig vertrouwen in de markt. ‘De komende vijf jaar verwachten we weliswaar een verbetering, maar de oude goede tijden zullen nooit meer terugkeren. Projectontwikkelaars, gemeenten en woonconsumenten moeten zich niet rijk rekenen met omzet en waardevermeerdering.’
Het naar eigen zeggen onafhankelijke bureau hanteert bij de bepaling tien primaire indicatoren (zoals woningprijs, hypotheekrente, besteedbaar inkomen, inflatie en woningaanbod) en tien secundaire indicatoren (onder andere woonlasten, consumentenbestedingen, bevolkingsontwikkeling, bancair en politiek beleid). Zeventien van de twintig indicatoren staan bij het bureau op ‘rood’.
Maassluis wil 1.500 nieuwe woningen in Dijkpolder
Projectontwikkelaar Lely Vastgoed heeft plannen voor de gefaseerde bouw van 1.500 nieuwe woningen in de Dijkpolder in Maassluis. Sinds december is het eindconcept Masterplan Dijkpolder klaar. Het college van burgemeester en wethouders heeft in december ingestemd met dit Masterplan en de raadscommissie heeft het op 17 januari besproken. Het is aan de gemeenteraad om er binnenkort een besluit over te nemen.
De gemeente en Lely Vastgoed zien een brede doelgroep voor zich. Aan het dorpse, landelijke woonmilieu dat zij in de Dijkpolder willen ontwikkelen, is in het zuidelijk deel van de Randstad groot gebrek, zo is de veronderstelling. Beiden rekenen op inwoners van Maassluis en de regio die op het gebied van wonen een kwalitatieve stap vooruit willen zetten. Omdat de woningmarkt momenteel onvoorspelbaar is, is er veel flexibiliteit ingebouwd in het programma en de planning. Het plangebied bestaat als het ware uit allemaal eilanden, met groen, water en de wegenstructuur als verbindend element. Afhankelijk van hoe de woningmarkt zich ontwikkelt, kan de komende tien tot vijftien jaar per ‘eiland' worden beslist over het type woningen. Het Masterplan spreekt van ‘organisch ontwikkelen’.
Nederland impopulair onder vastgoedinvesteerders
Nederland staat tiende op een Europese ranglijst van meest aantrekkelijke landen voor vastgoedinvesteringen in 2012. Dat blijkt uit een donderdag 19 januari verschenen rapport van Ernst & Young.
De Trend Indicator Real Estate Assets Investment 2012 peilde het sentiment onder 534 Europese vastgoedinvesteerders, waaronder vijftig Nederlandse partijen. Duitsland voert de lijst aan: 99 procent van de investeerders noemt Duitsland zeer aantrekkelijk of aantrekkelijk. Daarna volgen Zweden, Oostenrijk, Luxemburg en Rusland.
Het Verenigd Koninkrijk wordt dit jaar het minst aantrekkelijke land genoemd om in te beleggen, gevolgd door Frankrijk en Nederland. Toch noemt vier op de vijf respondenten de Nederlandse vastgoedmarkt aantrekkelijk: 12 procent vindt die zelfs zeer aantrekkelijk. Minder gecharmeerd van Nederland is 14 procent van de beleggers. Alleen over Frankrijk (21 procent) en Spanje (15 procent) zijn beleggers negatiever. Wat Nederlandse steden betreft scoren vooral Amsterdam (kantoren) en Den Haag (woningen) goed.
Alleen van Duitsland, Frankrijk en Luxemburg verwacht een meerderheid dat de transacties er ten opzichte van 2011 zullen aantrekken. Slechts een derde denkt dat de investeringen in Nederland zullen toenemen. Ruim 70 procent van de beleggers verwacht minder te investeren vanwege de Europese schuldencrisis. De helft denkt dat banken hun financieringen verder zullen terugschroeven. Een minderheid verwacht dat grote verzekeraars en CMBS-financieringen (Commercial Mortgage Backed Securities) een deel van het financieringstekort zullen opvangen.
Het leeuwendeel van de respondenten verwacht in de twaalf landen prijsstijgingen voor A1-vastgoed, voornamelijk bij kantoren en woningen. Een mogelijke verklaring voor dit relatieve optimisme is de verwachting dat een hogere inflatie meer investeerders naar de vastgoedmarkt zal drijven. Dat denkt 61 procent van de ondervraagden. Meer dan 90 procent verwacht dat nieuwe duurzame bouwnormen in de toekomst aanleiding geven tot additionele investeringen in bestaand vastgoed.
bron vastgoedmarkt
Het Verenigd Koninkrijk wordt dit jaar het minst aantrekkelijke land genoemd om in te beleggen, gevolgd door Frankrijk en Nederland. Toch noemt vier op de vijf respondenten de Nederlandse vastgoedmarkt aantrekkelijk: 12 procent vindt die zelfs zeer aantrekkelijk. Minder gecharmeerd van Nederland is 14 procent van de beleggers. Alleen over Frankrijk (21 procent) en Spanje (15 procent) zijn beleggers negatiever. Wat Nederlandse steden betreft scoren vooral Amsterdam (kantoren) en Den Haag (woningen) goed.
Alleen van Duitsland, Frankrijk en Luxemburg verwacht een meerderheid dat de transacties er ten opzichte van 2011 zullen aantrekken. Slechts een derde denkt dat de investeringen in Nederland zullen toenemen. Ruim 70 procent van de beleggers verwacht minder te investeren vanwege de Europese schuldencrisis. De helft denkt dat banken hun financieringen verder zullen terugschroeven. Een minderheid verwacht dat grote verzekeraars en CMBS-financieringen (Commercial Mortgage Backed Securities) een deel van het financieringstekort zullen opvangen.
Het leeuwendeel van de respondenten verwacht in de twaalf landen prijsstijgingen voor A1-vastgoed, voornamelijk bij kantoren en woningen. Een mogelijke verklaring voor dit relatieve optimisme is de verwachting dat een hogere inflatie meer investeerders naar de vastgoedmarkt zal drijven. Dat denkt 61 procent van de ondervraagden. Meer dan 90 procent verwacht dat nieuwe duurzame bouwnormen in de toekomst aanleiding geven tot additionele investeringen in bestaand vastgoed.
bron vastgoedmarkt
Interparking betreedt Poolse markt met overname Poland Car Parking
ROTTERDAM - Interparking heeft de Poolse sectorgenoot Poland Car Parking overgenomen. Poland Car Parking is één van de grotere spelers in de Poolse markt. Zij exploiteren 12 parkings, verspreid over 7 steden met een totaal van 7000 parkeerplaatsen. Zo worden de parkings van de luchthavens van Gdansk en Wroclaw geëxploiteerd door Poland Car Park alsook een aantal Warschauwse parkings. Poland Car Park heeft meer dan 50 medewerkers.
|
AM ontwikkelt 627 studentenwoningen in Amstelkwartier Amsterdam
AMSTERDAM - Gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM ontwikkelt 627 koop- en huurstudio’s voor studenten in het Amstelkwartier in Amsterdam. AM brengt nog deze maand 348 studentenwoningen in het plan Villa-Mokum in verkoop. De overige 279 woningen worden eigendom van Syntrus Achmea en zullen een half jaar voor de oplevering te huur worden aangeboden. De voorbereidende bouwwerkzaamheden zijn in december 2011 gestart; de oplevering vindt plaats vanaf eind 2013.
Nieuwbouwplannen voor studentenwoningen in Amsterdam betreffen voornamelijk huurwoningen, waarvoor veelal een campuscontract geldt. Met Villa-Mokum krijgen studenten of hun ouders de mogelijkheid te investeren in een eigen woning in Amsterdam. Volgens regiodirecteur Frank Klomp van AM Noord-Holland biedt Villa-Mokum een uitgelezen kans voor de starter op de woningmarkt om te kopen tegen een lage prijs en op een fantastische locatie binnen de ring van Amsterdam. De prijzen voor de koopwoningen bedragen vanaf € 79.500 v.o.n. op basis van een jaarlijkse erfpachtcanon. De woningen hebben een grootte van circa 30 m2 en beschikken over een eigen keuken en badkamer. Voor de ontwikkeling van Villa-Mokum heeft AM nauw samengewerkt met het projectbureau Wibaut aan de Amstel van de gemeente Amsterdam en met Syntrus Achmea. AM Concepts, het inhouse ontwerpbureau van AM, en Kampman Architecten uit Den Haag zijn verantwoordelijk voor het ontwerp. De bouw van het totale project is in handen van BAM Woningbouw. |
Amor Forte 2 in Amersfoort opgeleverd
AMERSFOORT - Na een bouwtijd van circa 2 jaar wordt op woensdag 11 januari stilgestaan bij de afronding van het project Amor Forte 2 in Amersfoort. Amor Forte 2 is een ontwikkeling van OCSA cv, bestaande uit Heilijgers Projectontwikkeling en NS Poort. Het project
Amor Forte is in 2 fasen gerealiseerd. De eerste fase van het project is medio 2007 opgeleverd. De tweede fase bestaat uit appartementengebouw Dua met 56 tweekamer startersappartementen en 3 driekamer topfloorappartementen, 16 ruime stadswoningen type Eseo en appartementengebouw Forte met 43 driekamerappartementen en 1 penthouse. Amor Forte 2 is gerealiseerd dicht bij de binnenstad van Amersfoort direct tegenover de noordingang van het station aan het Piet Mondriaanplein. bron propertynl |
Innova Vastgoed koopt Amsterdams schoolpand
AMSTERDAM - Innova Vastgoed heeft het voormalige schoolgebouw gelegen aan de Nassaukade 327 te Amsterdam gekocht. Het zelfstandige schoolgebouw van 950 m2 was eigendom van het Regionaal Opleidingencentrum van Amsterdam (ROCvA). De verkoop heeft plaatsgevonden via een gestructureerde openbare verkoop. ROCvA, werd bij deze transactie geadviseerd door Van Doorne Notarissen en Colliers International.
|
Camelot boekt 32% meer omzet
EINDHOVEN - Leegstandbeheerder Camelot Europe heeft over 2011 een omzet geboekt van € 20,1 mln, een stijging van 32% ten opzichte van de € 15,2 mln vorig jaar. Het aantal medewerkers is gestegen naar boven de 200. Nieuwe vestigingen in Rotterdam, Glasgow en Zwolle hebben direct een bijdrage geleverd aan de omzetstijging. Ook kon Camelot de eerste omzet in Duitsland noteren.
In 2012 zal Camelot verder investeren in groei. Zowel door het openen van nieuwe kantoren in Utrecht, Berlijn en Bristol, als door uitbreiding van werkzaamheden. In Eindhoven heeft Camelot een kantoorgebouw voor eigen risico permanent getranforseerd tot woonruimte. Het bedrijf wil de komende jaren nog eens 30.000 m2 kantoor uit de markt halen en ombouwen naar woonruimte. |
Omzet detailhandel stijgt, volume krimpt
AMSTERDAM - In november 2011 heeft de detailhandel 1,3% meer omzet behaald dan in dezelfde periode een jaar eerder. De prijzen waren 2,9 procent hoger, het volume kromp daarentegen met 1,6%. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. De samenstelling van de koopdagen was in november 2011 gunstig in vergelijking met dezelfde maand in 2010. Het positieve effect hiervan op de omzet wordt geschat op ongeveer 0,5%.
Winkels in voedings- en genotmiddelen boekten ruim 2% meer omzet. De toename is volledig toe te schrijven aan hogere prijzen, het volume was even groot als een jaar eerder. Na correctie voor de positieve invloed van de koopdagsamenstelling kromp het volume licht. De supermarkten behaalden een omzetgroei, terwijl de speciaalzaken omzet verloren. De omzet van de non-foodwinkels was bijna 1% lager dan een jaar eerder. Vooral de textielsupermarkten, winkels in woninginrichtingartikelen en doe-het-zelfwinkels realiseerden minder omzet. Ook de omzet van de winkels in consumentenelektronica nam af. Bovenkledingwinkels, winkels in huishoudelijke artikelen en drogisterijen noteerden wel een omzetstijging. Postorderbedrijven en internetwinkels boekten circa 5% meer omzet. Door de hogere prijzen nam ook de omzet van de tankstations toe. propertynl |
Megasteden wereldwijd - onderzoek McKinsey
Strategieadviesbureau McKinsey & Company heeft onderzoek gedaan naar trends en aspecten van megasteden wereldwijd. Van een megastad is sprake bij een inwoneraantal van meer dan 10 miljoen mensen. Daarvan zijn er wereldwijd op dit moment 23. In Azië liggen maar liefst elf megasteden, en ook de zeven grootste ter wereld (respectievelijk Tokio, Mumbai, Shanghai, Beijing, Delhi, Kolkata en Dhaka). Vijf steden bevinden zich in Noord- en Zuid-Amerika (São Paulo, Mexico City, New York, Los Angeles en Buenos Aires), drie in Afrika (Kinshasa, Lagos en Caïro) en slechts één in Europa (Londen). Met 36 miljoen inwoners is Tokio de grootste stad ter wereld.
Groei en migratie
In 1975 waren er slechts drie steden in de wereld met meer dan 10 miljoen inwoners: New York, Mexico City en Tokio. Zowel het aantal megasteden als hun individuele omvang is in de loop der jaren sterk toegenomen. Tokio, dat aan het eind van de achttiende eeuw al 1 miljoen inwoners telde, kreeg vooral in de jaren na de Tweede Wereldoorlog te maken met een bevolkingsexplosie. In de stad zelf wonen nu 12 miljoen burgers, maar met inbegrip van voorsteden als Kawasaki en Yokohama is de stad nog eens drie keer zo groot.
Wereldwijd woonden er in 2008 voor het eerst in de geschiedenis meer mensen in de stad dan op het platteland. De sterke migratiegolf naar steden, alleen in Azië al 45 miljoen mensen per jaar, zal zich in de komende jaren voortzetten, waardoor in 2050 maar liefst driekwart van alle mensen in een stad zal wonen. De meeste mensen die afkomstig zijn van het platteland vestigen zich overigens in middelgrote steden. McKinsey heeft onderzocht dat zo’n 20% van de wereldbevolking in slechts 600 steden woont, en 50% van het wereldwijde BBP genereert.
Goede levensomstandigheden
De levensomstandigheden in (mega)steden zijn niet zo slecht als wel eens beweerd wordt. Megasteden als Tokio, Seoul en Shanghai scoorden bij het onderzoek van McKinsey goed in termen van leefbaarheid. Volgens het adviesbureau zijn dergelijke dichtbevolkte steden creatiever, dynamischer en milieuvriendelijker dan de meeste buitenwijken. Ook kunst en technologie komen in grote steden beter tot uiting dan elders. Steden halen het beste uit de mens naar boven, aldus McKinsey.
Groei en migratie
In 1975 waren er slechts drie steden in de wereld met meer dan 10 miljoen inwoners: New York, Mexico City en Tokio. Zowel het aantal megasteden als hun individuele omvang is in de loop der jaren sterk toegenomen. Tokio, dat aan het eind van de achttiende eeuw al 1 miljoen inwoners telde, kreeg vooral in de jaren na de Tweede Wereldoorlog te maken met een bevolkingsexplosie. In de stad zelf wonen nu 12 miljoen burgers, maar met inbegrip van voorsteden als Kawasaki en Yokohama is de stad nog eens drie keer zo groot.
Wereldwijd woonden er in 2008 voor het eerst in de geschiedenis meer mensen in de stad dan op het platteland. De sterke migratiegolf naar steden, alleen in Azië al 45 miljoen mensen per jaar, zal zich in de komende jaren voortzetten, waardoor in 2050 maar liefst driekwart van alle mensen in een stad zal wonen. De meeste mensen die afkomstig zijn van het platteland vestigen zich overigens in middelgrote steden. McKinsey heeft onderzocht dat zo’n 20% van de wereldbevolking in slechts 600 steden woont, en 50% van het wereldwijde BBP genereert.
Goede levensomstandigheden
De levensomstandigheden in (mega)steden zijn niet zo slecht als wel eens beweerd wordt. Megasteden als Tokio, Seoul en Shanghai scoorden bij het onderzoek van McKinsey goed in termen van leefbaarheid. Volgens het adviesbureau zijn dergelijke dichtbevolkte steden creatiever, dynamischer en milieuvriendelijker dan de meeste buitenwijken. Ook kunst en technologie komen in grote steden beter tot uiting dan elders. Steden halen het beste uit de mens naar boven, aldus McKinsey.
Almere vindt eisen 'Excellent Gebied' te streng
De gemeente Almere heeft de nieuwbouwlocatie Hout-Noord van de lijst van excellente gebieden laten halen. De gemeente vreest dat de woningen te duur worden door de strenge duurzaamheidseisen die aan dit label hangen. Wethouder Duivesteijn wil met het Rijk gaan onderhandelen over minder stringente voorwaarden.
Strenge eisen
In Hout-Noord staan 4.200 huizen gepland. Aanvankelijk vroeg de gemeente voor de locatie de status van Excellent Gebied aan: deze wordt namens het ministerie van economische zaken door Agentschap NL toegekend aan bouwprojecten die voldoen aan strenge eisen van duurzaamheid.
Zo moeten de huizen bijvoorbeeld een energie coëfficiënt van 0,4 hebben, waar 0,6 als normale standaard voor nieuwbouw geldt.
Eigen energie verboden
En met name deze energie-eisen vindt wethouder Duivesteijn te streng, zo bevestigde een woordvoerster van de gemeente. Bewoners zijn volgens de wethouder teveel gebonden aan vastgestelde gemeenschappelijke bepalingen, waardoor ze bijvoorbeeld niet zelf energie mogen opwekken.
Onnodig duur
De woningen worden volgens Almere door deze regels onnodig duur. De gemeentewoordvoerster vreest dat bewoners de nieuwbouwwijk daarom zullen mijden. Er liggen nogal wat goedkopere kavels in de omgeving.
Innovatiestop
Bezwaar van Duivesteijn tegen het label is verder dat de strenge regels vernieuwing in de weg staan. Innovatieve oplossingen worden niet uitgedacht omdat deze niet binnen de normering van Agentschap NL zouden passen. Reden voor Almere om me het ministerie te willen praten over versoepeling van de bepalingen. Het Agentschap kon niet reageren. Er zijn nu nog 18 Excellente Gebieden over in Nederland.
In Hout-Noord staan 4.200 huizen gepland. Aanvankelijk vroeg de gemeente voor de locatie de status van Excellent Gebied aan: deze wordt namens het ministerie van economische zaken door Agentschap NL toegekend aan bouwprojecten die voldoen aan strenge eisen van duurzaamheid.
Zo moeten de huizen bijvoorbeeld een energie coëfficiënt van 0,4 hebben, waar 0,6 als normale standaard voor nieuwbouw geldt.
Eigen energie verboden
En met name deze energie-eisen vindt wethouder Duivesteijn te streng, zo bevestigde een woordvoerster van de gemeente. Bewoners zijn volgens de wethouder teveel gebonden aan vastgestelde gemeenschappelijke bepalingen, waardoor ze bijvoorbeeld niet zelf energie mogen opwekken.
Onnodig duur
De woningen worden volgens Almere door deze regels onnodig duur. De gemeentewoordvoerster vreest dat bewoners de nieuwbouwwijk daarom zullen mijden. Er liggen nogal wat goedkopere kavels in de omgeving.
Innovatiestop
Bezwaar van Duivesteijn tegen het label is verder dat de strenge regels vernieuwing in de weg staan. Innovatieve oplossingen worden niet uitgedacht omdat deze niet binnen de normering van Agentschap NL zouden passen. Reden voor Almere om me het ministerie te willen praten over versoepeling van de bepalingen. Het Agentschap kon niet reageren. Er zijn nu nog 18 Excellente Gebieden over in Nederland.
Foute aanbesteding kost Kadaster 10 miljoen
Het Kadaster moet van de rechter 10 miljoen euro betalen aan een softwareleverancier die ten onrechte buiten een aanbesteding werd gehouden.
Klic
De aanbesteding betreft de Klic-viewer, die dient te worden geraadpleegd door partijen die graafwerk verrichten, om via een melding te zien of er op een bepaalde locatie rekening moet worden gehouden met kabels die ter plekke al in de grond liggen. De software is door het Kadaster (sinds 2008 Klic-beheerder) onderhands aanbesteed aan Arcadis, voor 76.000 euro. Softwarebedrijf HLA (Het Logistieke Adviesbureau) had het voor 50.000 euro willen leveren, in de vorm van een vereenvoudigde versie van haar bestaande pakket CableGuard.
Licenties
De rechter heeft in het eind december uitgesproken vonnis vastgesteld dat HLA bij gelijke kansen als winnaar uit de bus zou zijn gekomen. Dat als schadevergoeding uiteindelijk maar liefst 10 miljoen euro is toegewezen (na de eis van 21.836.900 euro door HLA) heeft te maken met de manier waarop HLA had willen verdienen aan de software. HLA had Via de site klicviewer.nl de gevraagde functionaliteit willen aanbieden (een gratis downloadbare viewer), maar dat kanaal tevens kunnen gebruiken om de volledige, betaalde versie van CableGuard voor 50 euro per licentie aan de man te brengen.
Maatwerk
Het Kadaster voerde aan dat er bij de aanbesteding sprake was van maatwerkprogrammatuur waarvan de volledige rechten bij de opdrachtgever zouden komen te liggen. Het aanbieden van een betaalde versie van die software door HLA zou dus niet aan de orde kunnen zijn. De rechter ging daar echter niet in mee en vond dat het Kadaster dat onderscheid niet afdoende in de aanbesteding kenbaar had gemaakt. Er was ook onvoldoende onderbouwd dat HLA een fysiek bemenste helpdesk zou moeten leveren, stelt de rechter.
Voorgeschiedenis
In 2004 stonden HLA en de vier voorlopers van de later in het Kadaster ongegebrachte stichting Klic al voor de rechter. Strijdpunt was toen vooral dat HLA had gewezen op de veelvuldige fouten die met de toenmalige Klic-software werden gemaakt.
Beroep
Voor het Kadaster, dat als zelfstandig bestuursorgaan zijn eigen broek moet ophouden, is tien miljoen euro een hoop geld. De organisaite heeft aangekondigd in hoger beroep te gaan.
De aanbesteding betreft de Klic-viewer, die dient te worden geraadpleegd door partijen die graafwerk verrichten, om via een melding te zien of er op een bepaalde locatie rekening moet worden gehouden met kabels die ter plekke al in de grond liggen. De software is door het Kadaster (sinds 2008 Klic-beheerder) onderhands aanbesteed aan Arcadis, voor 76.000 euro. Softwarebedrijf HLA (Het Logistieke Adviesbureau) had het voor 50.000 euro willen leveren, in de vorm van een vereenvoudigde versie van haar bestaande pakket CableGuard.
Licenties
De rechter heeft in het eind december uitgesproken vonnis vastgesteld dat HLA bij gelijke kansen als winnaar uit de bus zou zijn gekomen. Dat als schadevergoeding uiteindelijk maar liefst 10 miljoen euro is toegewezen (na de eis van 21.836.900 euro door HLA) heeft te maken met de manier waarop HLA had willen verdienen aan de software. HLA had Via de site klicviewer.nl de gevraagde functionaliteit willen aanbieden (een gratis downloadbare viewer), maar dat kanaal tevens kunnen gebruiken om de volledige, betaalde versie van CableGuard voor 50 euro per licentie aan de man te brengen.
Maatwerk
Het Kadaster voerde aan dat er bij de aanbesteding sprake was van maatwerkprogrammatuur waarvan de volledige rechten bij de opdrachtgever zouden komen te liggen. Het aanbieden van een betaalde versie van die software door HLA zou dus niet aan de orde kunnen zijn. De rechter ging daar echter niet in mee en vond dat het Kadaster dat onderscheid niet afdoende in de aanbesteding kenbaar had gemaakt. Er was ook onvoldoende onderbouwd dat HLA een fysiek bemenste helpdesk zou moeten leveren, stelt de rechter.
Voorgeschiedenis
In 2004 stonden HLA en de vier voorlopers van de later in het Kadaster ongegebrachte stichting Klic al voor de rechter. Strijdpunt was toen vooral dat HLA had gewezen op de veelvuldige fouten die met de toenmalige Klic-software werden gemaakt.
Beroep
Voor het Kadaster, dat als zelfstandig bestuursorgaan zijn eigen broek moet ophouden, is tien miljoen euro een hoop geld. De organisaite heeft aangekondigd in hoger beroep te gaan.
Gemeenten moeten inspelen op winkeloverschot
Het aantal leegstaande winkels zal het komende jaar flink oplopen. ING waarschuwt gemeenten hier rekening mee te houden en terughoudend te zijn met het inrichten van nieuwe centra.
Buiten centrum
Het ING Economisch Bureau spreekt in haar deze week uitgebrachte kwartaaloverzicht commercieel vastgoed van een ‘verschralend beeld in de winkelstraten’. Veel winkeliers zullen hun deuren sluiten, zonder dat anderen op dezelfde plaats een nieuwe zaak zullen beginnen. Vooral in de winkelstraten net buiten het centrum komen hierdoor veel panden leeg te staan.
Leegstand zet door
‘Deze tendens zal zich zeker doorzetten, de oorzaken zijn structureel: online winkelen is in opkomst terwijl het aanbod van winkelruimte nog steeds stijgt’, aldus Maurice van Sante, senior econoom bij het ING Economisch Bureau en auteur van het kwartaalrapport. ‘Gemeenten zullen hier op moeten inspelen om leegstand zoals in de kantorensector te voorkomen’.
Herbestemmen
Maar wat kunnen gemeenten werkelijk doen om verloedering van winkelstraten tegen te gaan? ‘Allereerst natuurlijk terughoudend zijn in het uitgeven van grond voor nieuwe winkelcentra. De komst van de grote winkels in de polder is tenslotte ook ten koste gegaan van bestaande winkels’.
Vervolgens is herbestemmen een mogelijkheid, maar makkelijk is dat niet altijd. Een winkel die een tijdje leegstaat kan woonbestemming krijgen, maar daarvoor moet de gemeente wel met de eigenaar in de slag. Dat doe je niet zomaar even, aldus Van Sante.
1,2 miljoen
In totaal is het winkelaanbod van 850.000 vierkante meter in 2008 gestegen naar 1,2 miljoen vierkante meter. Daarvan stond eind vorig jaar 6,5 procent leeg. Dat is een stijging van 20 procent in twee jaar, zo berekent de ING.
aanloopstraten
Toplocaties blijven wel in trek, zo verwacht de bank. ‘Maar de B en vooral de C locaties krijgen het moeilijk’, voorspelt Van Sante. ‘Niet alleen de winkelcentra buiten de kernen, ook de aanloopstraten naar het winkelhart van een stad zullen leegstand oplopen’.
bron binnenlands bestuur
Het ING Economisch Bureau spreekt in haar deze week uitgebrachte kwartaaloverzicht commercieel vastgoed van een ‘verschralend beeld in de winkelstraten’. Veel winkeliers zullen hun deuren sluiten, zonder dat anderen op dezelfde plaats een nieuwe zaak zullen beginnen. Vooral in de winkelstraten net buiten het centrum komen hierdoor veel panden leeg te staan.
Leegstand zet door
‘Deze tendens zal zich zeker doorzetten, de oorzaken zijn structureel: online winkelen is in opkomst terwijl het aanbod van winkelruimte nog steeds stijgt’, aldus Maurice van Sante, senior econoom bij het ING Economisch Bureau en auteur van het kwartaalrapport. ‘Gemeenten zullen hier op moeten inspelen om leegstand zoals in de kantorensector te voorkomen’.
Herbestemmen
Maar wat kunnen gemeenten werkelijk doen om verloedering van winkelstraten tegen te gaan? ‘Allereerst natuurlijk terughoudend zijn in het uitgeven van grond voor nieuwe winkelcentra. De komst van de grote winkels in de polder is tenslotte ook ten koste gegaan van bestaande winkels’.
Vervolgens is herbestemmen een mogelijkheid, maar makkelijk is dat niet altijd. Een winkel die een tijdje leegstaat kan woonbestemming krijgen, maar daarvoor moet de gemeente wel met de eigenaar in de slag. Dat doe je niet zomaar even, aldus Van Sante.
1,2 miljoen
In totaal is het winkelaanbod van 850.000 vierkante meter in 2008 gestegen naar 1,2 miljoen vierkante meter. Daarvan stond eind vorig jaar 6,5 procent leeg. Dat is een stijging van 20 procent in twee jaar, zo berekent de ING.
aanloopstraten
Toplocaties blijven wel in trek, zo verwacht de bank. ‘Maar de B en vooral de C locaties krijgen het moeilijk’, voorspelt Van Sante. ‘Niet alleen de winkelcentra buiten de kernen, ook de aanloopstraten naar het winkelhart van een stad zullen leegstand oplopen’.
bron binnenlands bestuur
Grond bezit brengt Nederlandse gemeenten in problemen
Naar verwachting komt 15 procent van alle Nederlandse gemeenten binnenkort in flinke financiële problemen vanwege grote verliezen op het grondbezit. Dat staat in een nog niet gepubliceerd onderzoek van het overlegorgaan Vakberaad Gemeentefinanciën waar het actualiteitenprogramma Nieuwsuur maandag over bericht.
In totaal zouden de gemeenten 3,2 miljard euro verlies lijden op de aangekochte gronden, zo staat in het rapport dat Nieuwsuur heeft ingezien. Het Vakberaad Gemeentefinanciën baseert haar conclusies op de jaarrekeningen van alle gemeenten over 2010.
De gemeenten hadden de verwachting dat er veel gebouwd zou worden, en kochten voor hoge prijzen grote stukken grond. Deze waren bedoeld voor woningbouw of regionale industrieterreinen. Door de economische crisis komt er van die plannen niets terecht, en moeten er voor miljarden worden afgeboekt, zo staat in het rapport te lezen.
Van de 415 gemeenten komen er 64 in de financiële gevarenzone vanwege de grote verliezen op het grondbezit, aldus één van de conclusies.
De financiële situatie van de gemeenten als gevolg van grondbezit ziet er veel somberder uit dan consultantsbureau Deloitte in het najaar voorspelde, aldus Nieuwsuur. Deloitte deed onderzoek voor de VNG en kwam uit op een verlies van 2,4 miljard voor in totaal 35 gemeenten.
Eén van de grotere gemeenten met forse financiële problemen vanwege de grondportefeuille is Apeldoorn, zo stelt het rapport. De stad verliest een kleine 200 miljoen euro op het grondbezit. De gemeente komt vanwege de financieel sombere situatie voor 2012 onder preventief toezicht van de provincie Gelderland.
In heel Nederland komen dit jaar acht gemeenten onder preventief toezicht van hun provincie vanwege de financiële problemen. De VNG bevestigt maandagavond de trend. ,,Het is inderdaad een zorgelijke situatie, omdat de winst op de grondexploitatie deels is bedoeld om allerlei overheidsvoorzieningen te financieren’’, aldus een zegsvrouw. Ze kan echter niet inhoudelijk om het rapport reageren.
De gemeenten hadden de verwachting dat er veel gebouwd zou worden, en kochten voor hoge prijzen grote stukken grond. Deze waren bedoeld voor woningbouw of regionale industrieterreinen. Door de economische crisis komt er van die plannen niets terecht, en moeten er voor miljarden worden afgeboekt, zo staat in het rapport te lezen.
Van de 415 gemeenten komen er 64 in de financiële gevarenzone vanwege de grote verliezen op het grondbezit, aldus één van de conclusies.
De financiële situatie van de gemeenten als gevolg van grondbezit ziet er veel somberder uit dan consultantsbureau Deloitte in het najaar voorspelde, aldus Nieuwsuur. Deloitte deed onderzoek voor de VNG en kwam uit op een verlies van 2,4 miljard voor in totaal 35 gemeenten.
Eén van de grotere gemeenten met forse financiële problemen vanwege de grondportefeuille is Apeldoorn, zo stelt het rapport. De stad verliest een kleine 200 miljoen euro op het grondbezit. De gemeente komt vanwege de financieel sombere situatie voor 2012 onder preventief toezicht van de provincie Gelderland.
In heel Nederland komen dit jaar acht gemeenten onder preventief toezicht van hun provincie vanwege de financiële problemen. De VNG bevestigt maandagavond de trend. ,,Het is inderdaad een zorgelijke situatie, omdat de winst op de grondexploitatie deels is bedoeld om allerlei overheidsvoorzieningen te financieren’’, aldus een zegsvrouw. Ze kan echter niet inhoudelijk om het rapport reageren.
Woningcorporaties verdampen 860 miljoen euro
Woningcorporaties verliezen onnodig veel geld. In 2010 verdampte 860 miljoen euro, bijna eenderde van het totale verlies aan marktvermogen van 2,9 miljard euro. Oorzaak: desinvesteringen en slecht risicomanagement. De financiële toezichthouder op de woningcorporaties maakt zich zorgen over de verliezen die de sector leidt.
Per saldo positief
Weliswaar was 2010 per saldo een positief jaar voor de corporaties, meldt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in haar jaarlijkse rapportage over de financiële gezondheid van de sector. Maar de hoge verliezen maken duidelijk dat er nog veel mis gaat, aldus het CFV.
Meer geld in kasMinister Spies (Binnenlandse Zaken) stuurde de rapportage deze week naar de Tweede Kamer. In haar begeleidende brief noemt ze vooral de positieve bevindingen: De corporaties hebben ondanks de crisis, aardig kunnen investeren. Gemiddeld genomen zijn voor de sector het eigen vermogen en de solvabiliteit – de verhouding eigen geld/geleend geld - toegenomen en er is meer geld in kas.
Hogere huurprijzen
Dat komt vooral door huurverhogingen en bezuinigingen binnen de organisaties, legt CFV-directeur Jan van der Moolen uit. Daarnaast zorgen hogere huurprijzen en efficiënter bouwen bij nieuwbouwprojecten ervoor dat de verliezen bij de investering kleiner worden.
Onnodige verliespostenDat hij zich desondanks zorgen maakt over de financiële positie van de sector, komt door enkele hoge, onnodige verliesposten. Zo werken corporaties al jaren met slechte financiële constructies om risicovolle investeringen te doen. Bij een nieuwbouwproject voor koopwoningen richten ze bijvoorbeeld een BV op om het risico buiten de corporatie te plaatsen. Maar vervolgens krijgt de BV via de corporatie een lening of garantie.
Corporatie verliest spaargeld
‘Als het misgaat met de dochteronderneming, betaalt de moeder te vaak alsnog de prijs’, zegt Van der Moolen. De corporatie verliest daardoor haar spaargeld. Kwetsbare huurders, de doelgroep waarvoor de corporaties in het leven zijn geroepen, draaien zo op voor nieuwe koopwoningen.
Zorgen over grondpositie
Ook de grondposities van de woningbedrijven baren het CFV zorgen. Gezamenlijk hebben ze voor twee miljard euro bouwgrond in bezit. Een aanzienlijk deel daarvan zal als gevolg van de economische malaise niet meer worden bebouwd, verwacht Van der Moolen. En eigenlijk hadden de corporaties dat kunnen voorzien. Ze hebben nog fors in grond geïnvesteerd toen al duidelijk was dat een financiële crisis op komst was.
Huurbeleid
De grote meerderheid van de 398 corporaties is in staat om het hoofd te bieden aan de crisis, de bezuinigingen van het kabinet en de veranderingen in het huurbeleid die hen geld gaan kosten. Maar voor enkele woningorganisaties is de situatie nijpend.
Reddingsplan
Acht corporaties hebben voor de komende vijf jaar zoveel plannen dat die ze financieel in gevaar brengen. Voor nog eens 21 corporaties is dat mogelijk het geval. Negen corporaties zijn onvoldoende solvabel om aan hun financiële verplichtingen te voldoen. Van der Moolen verwacht dat de zwakke organisaties er met een reddingsplan, een realistischer planning en een strakke monitoring bovenop komen.
Weliswaar was 2010 per saldo een positief jaar voor de corporaties, meldt het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in haar jaarlijkse rapportage over de financiële gezondheid van de sector. Maar de hoge verliezen maken duidelijk dat er nog veel mis gaat, aldus het CFV.
Meer geld in kasMinister Spies (Binnenlandse Zaken) stuurde de rapportage deze week naar de Tweede Kamer. In haar begeleidende brief noemt ze vooral de positieve bevindingen: De corporaties hebben ondanks de crisis, aardig kunnen investeren. Gemiddeld genomen zijn voor de sector het eigen vermogen en de solvabiliteit – de verhouding eigen geld/geleend geld - toegenomen en er is meer geld in kas.
Hogere huurprijzen
Dat komt vooral door huurverhogingen en bezuinigingen binnen de organisaties, legt CFV-directeur Jan van der Moolen uit. Daarnaast zorgen hogere huurprijzen en efficiënter bouwen bij nieuwbouwprojecten ervoor dat de verliezen bij de investering kleiner worden.
Onnodige verliespostenDat hij zich desondanks zorgen maakt over de financiële positie van de sector, komt door enkele hoge, onnodige verliesposten. Zo werken corporaties al jaren met slechte financiële constructies om risicovolle investeringen te doen. Bij een nieuwbouwproject voor koopwoningen richten ze bijvoorbeeld een BV op om het risico buiten de corporatie te plaatsen. Maar vervolgens krijgt de BV via de corporatie een lening of garantie.
Corporatie verliest spaargeld
‘Als het misgaat met de dochteronderneming, betaalt de moeder te vaak alsnog de prijs’, zegt Van der Moolen. De corporatie verliest daardoor haar spaargeld. Kwetsbare huurders, de doelgroep waarvoor de corporaties in het leven zijn geroepen, draaien zo op voor nieuwe koopwoningen.
Zorgen over grondpositie
Ook de grondposities van de woningbedrijven baren het CFV zorgen. Gezamenlijk hebben ze voor twee miljard euro bouwgrond in bezit. Een aanzienlijk deel daarvan zal als gevolg van de economische malaise niet meer worden bebouwd, verwacht Van der Moolen. En eigenlijk hadden de corporaties dat kunnen voorzien. Ze hebben nog fors in grond geïnvesteerd toen al duidelijk was dat een financiële crisis op komst was.
Huurbeleid
De grote meerderheid van de 398 corporaties is in staat om het hoofd te bieden aan de crisis, de bezuinigingen van het kabinet en de veranderingen in het huurbeleid die hen geld gaan kosten. Maar voor enkele woningorganisaties is de situatie nijpend.
Reddingsplan
Acht corporaties hebben voor de komende vijf jaar zoveel plannen dat die ze financieel in gevaar brengen. Voor nog eens 21 corporaties is dat mogelijk het geval. Negen corporaties zijn onvoldoende solvabel om aan hun financiële verplichtingen te voldoen. Van der Moolen verwacht dat de zwakke organisaties er met een reddingsplan, een realistischer planning en een strakke monitoring bovenop komen.
Zadelhoff: veel kantoren niet meer waard dan de grond
Kantoorpanden zijn stukken minder waard geworden. Veel kantoren verloren 25 procent in waarde, en zijn nu niet eens meer waard dan de grond.
Dit stelt vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff in een dinsdag uitgebracht rapport, zo staat in het FD te lezen.
Vooral in de saaiere kantoorwijken langs snelwegen zijn staan veel kantoren leeg. Naar verwachting komt er voor deze panden nooit meer een huurder, en dus moeten de eigenaren flink afschrijven op hun vastgoed.
In heel Nederland staat er nu 14,1 procent van al het oppervlak leeg. Een kwart van alle kantoren wordt kansarm genoemd, dit is 2 miljoen vierkante meter.
"Als een gebouw moeilijk is te verhuren heeft dat veel invloed op de waarde, en zo wordt het ook getaxeerd", zegt bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven. "Dat is veel lager dan bijvoorbeeld vijf jaar geleden en soms nauwelijks meer dan de grondwaarde. In een aantal gevallen is sloop de beste oplossing."
Dat kantoorpanden flink in waarde dalen bleek ook vorige maand, tijdens een veiling van de kantoorpanden van vastgoedbelegger Uni Invest. De investeerder bood de panden tegen een korting van 40 procent aan, maar toch lukte het lang niet om alle kantoren te verkopen.
Volgens DTZ Zadelhoff was deze veiling exemplarisch voor de problemen bij kantoorbeleggers. Maar het bedrijf waarschuwt ervoor alle kantoren over één kam te scheren. In de zogeheten satellietsteden als Nieuwegein en Zoetermeer staat soms de helft of meer onverhuurd, en werkt zelfs een verlaging van de huurprijs niet meer. Terwijl kantoorruimte in de binnensteden vlakbij grote treinstations juist wel gewild is.
Het bedrijf heeft in kaart gebracht waar vastgoedbeleggers nog wel kansrijk zijn, en waar niet. Voorbeelden van goede plekken zijn bijvoorbeeld de Zuidas van Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht en het centrum van Groningen.
Dit stelt vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff in een dinsdag uitgebracht rapport, zo staat in het FD te lezen.Vooral in de saaiere kantoorwijken langs snelwegen zijn staan veel kantoren leeg. Naar verwachting komt er voor deze panden nooit meer een huurder, en dus moeten de eigenaren flink afschrijven op hun vastgoed.
In heel Nederland staat er nu 14,1 procent van al het oppervlak leeg. Een kwart van alle kantoren wordt kansarm genoemd, dit is 2 miljoen vierkante meter.
"Als een gebouw moeilijk is te verhuren heeft dat veel invloed op de waarde, en zo wordt het ook getaxeerd", zegt bestuursvoorzitter Cuno van Steenhoven. "Dat is veel lager dan bijvoorbeeld vijf jaar geleden en soms nauwelijks meer dan de grondwaarde. In een aantal gevallen is sloop de beste oplossing."
Dat kantoorpanden flink in waarde dalen bleek ook vorige maand, tijdens een veiling van de kantoorpanden van vastgoedbelegger Uni Invest. De investeerder bood de panden tegen een korting van 40 procent aan, maar toch lukte het lang niet om alle kantoren te verkopen.
Volgens DTZ Zadelhoff was deze veiling exemplarisch voor de problemen bij kantoorbeleggers. Maar het bedrijf waarschuwt ervoor alle kantoren over één kam te scheren. In de zogeheten satellietsteden als Nieuwegein en Zoetermeer staat soms de helft of meer onverhuurd, en werkt zelfs een verlaging van de huurprijs niet meer. Terwijl kantoorruimte in de binnensteden vlakbij grote treinstations juist wel gewild is.
Het bedrijf heeft in kaart gebracht waar vastgoedbeleggers nog wel kansrijk zijn, en waar niet. Voorbeelden van goede plekken zijn bijvoorbeeld de Zuidas van Amsterdam, het stationsgebied in Utrecht en het centrum van Groningen.
Woningcorporatie is schade krakers zat
De Amsterdamse woningstichting Rochdale wil 'een kritische discussie' over krakers die woningen slopen.
De gemiddelde schade die krakers in een woning van Rochdale aanrichtten, was achtduizend euro. Er zijn woningen waarbij de schade tussen de 30.000 en 40.000 euro bedroeg nadat de krakers waren vertrokken. 'Zo kan het niet doorgaan,' aldus Rochdale in Het Parool.
In de Kinkerbuurt en Amsterdam-West werden in 2011 in totaal 38 woningen van Rochdale gekraakt. Kraken kwam vroeger voort uit idealisme, aldus de woningstichting. "Omdat men het oneens was met de leegstand van woningen in verband met de hoge woningnood. Krakers hadden het vooral gemunt op particuliere verhuurders. Anno 2011 lijkt het erop dat kraken vooral wordt gezien als gratis wonen. Er lijkt totaal geen respect meer voor andermans eigendom te zijn."
Daarbij komt dat krakers vaak in een woning trekken terwijl het pand nog niet eens een jaar leegstaat. Negentig procent van de gekraakte woningen stond korter dan een jaar leeg, bijvoorbeeld vanwege renovatieplannen.
In de strijd tegen woonfraude zoals onrechtmatige onderhuur zegde Rochdale in 188 gevallen de huur op en werden bewoners het huis uitgezet. Vijftien keer trof Rochdale een hennepkwekerij aan in een sociale huurwoning.
bron NVM
De gemiddelde schade die krakers in een woning van Rochdale aanrichtten, was achtduizend euro. Er zijn woningen waarbij de schade tussen de 30.000 en 40.000 euro bedroeg nadat de krakers waren vertrokken. 'Zo kan het niet doorgaan,' aldus Rochdale in Het Parool.In de Kinkerbuurt en Amsterdam-West werden in 2011 in totaal 38 woningen van Rochdale gekraakt. Kraken kwam vroeger voort uit idealisme, aldus de woningstichting. "Omdat men het oneens was met de leegstand van woningen in verband met de hoge woningnood. Krakers hadden het vooral gemunt op particuliere verhuurders. Anno 2011 lijkt het erop dat kraken vooral wordt gezien als gratis wonen. Er lijkt totaal geen respect meer voor andermans eigendom te zijn."
Daarbij komt dat krakers vaak in een woning trekken terwijl het pand nog niet eens een jaar leegstaat. Negentig procent van de gekraakte woningen stond korter dan een jaar leeg, bijvoorbeeld vanwege renovatieplannen.
In de strijd tegen woonfraude zoals onrechtmatige onderhuur zegde Rochdale in 188 gevallen de huur op en werden bewoners het huis uitgezet. Vijftien keer trof Rochdale een hennepkwekerij aan in een sociale huurwoning.
bron NVM
ING: bouw krimpt in 2012 met 2 procent
Het ING Economisch Bureau verwacht voor 2012 een lichte krimp van de bouwproductie van 2 procent. Door de vastgelopen woningmarkt worden er minder nieuwbouwwoningen verkocht.
Daarnaast zien bedrijven door de recessie hun omzetten dalen en stellen zij investeringen in nieuwe bedrijfsgebouwen uit omdat zij de extra capaciteit niet nodig hebben en/of de financiële middelen hier niet meer voor hebben. De verbouw- en onderhoudssector ontkomt voor een groot deel aan de economische teruggang waarbij opdrachtgever en klusjesman elkaar steeds vaker via het online kanaal vinden.
Het herstel van de bouwsector gaat met vallen en opstaan. De opnieuw opgelaaide economische tegenwind zorgt er voor dat in 2012 de totale bouwproductie naar verwachting met 2% daalt. In 2011 groeide de sector nog met bijna 4 procent. De krimp van de bouwproductie zal in 2012 waarschijnlijk niet zo groot zijn als in 2009 en 2010.
Orderboeken zijn de afgelopen periode maar beperkt gedaald van 6,4 maanden in april 2011 naar 6,0 maanden in november 2011. Ter vergelijking: in dezelfde periode in 2008 daalden de orderboeken in de bouw van gemiddelde 8,6 maanden werk naar 6,9 maanden werk. Dit betekent echter niet dat bouwbedrijven de productiekrimp eenvoudig kunnen opvangen. Veel bedrijven zijn al veel van hun financiële reserves kwijt en orderboeken zijn ondanks de beperkte afname minder goed gevuld dan aan het begin van de vorige recessie in 2008.
De verbouw- en onderhoudssector kan zich voor een groot gedeelte onttrekken aan economische tegenwind. De sector laat een stabiele ontwikkeling zien en werd in 2011 extra gestimuleerd door de tijdelijke verlaging van de BTW op arbeid. Een verscheidenheid aan redenen om woningen op te laten knappen, ligt hieraan ten grondslag. Als de woningmarkt goed draait en het aantal verkooptransacties hoog is profiteert de sector hiervan omdat mensen hun nieuw gekochte woning vaak laten verbouwen of opknappen.
Draait de woningmarkt echter minder, zoals nu, en krijgen huizenverkopers hun woning niet verkocht dan kunnen zij er voor kiezen om de woning te verbouwen om deze zo aantrekkelijker te maken voor kopers. Ook kunnen woningverkopers besluiten toch maar niet te verhuizen en de huidige woning aan te passen aan hun actuele woonwensen door bijvoorbeeld een nieuwe keuken, uitbouw en/of dakkapel te plaatsen. Ondanks de economische recessie in 2012 verwacht het ING Economisch Bureau daarom dat de onderhoudssector dit jaar stabiliseert.
"De overcapaciteit zal ook in 2012 nog in de bouw aanwezig zijn”, aldus ING sectormanager Bouw Jan van der Doelen, “ondernemers moeten overleven en korte termijn focus ligt dan voor de hand. Maar hoe moeilijk het ook is: ondernemers: kies voor rendement boven capaciteit en pas uw bedrijf daar op aan.”
Daarnaast zien bedrijven door de recessie hun omzetten dalen en stellen zij investeringen in nieuwe bedrijfsgebouwen uit omdat zij de extra capaciteit niet nodig hebben en/of de financiële middelen hier niet meer voor hebben. De verbouw- en onderhoudssector ontkomt voor een groot deel aan de economische teruggang waarbij opdrachtgever en klusjesman elkaar steeds vaker via het online kanaal vinden.Het herstel van de bouwsector gaat met vallen en opstaan. De opnieuw opgelaaide economische tegenwind zorgt er voor dat in 2012 de totale bouwproductie naar verwachting met 2% daalt. In 2011 groeide de sector nog met bijna 4 procent. De krimp van de bouwproductie zal in 2012 waarschijnlijk niet zo groot zijn als in 2009 en 2010.
Orderboeken zijn de afgelopen periode maar beperkt gedaald van 6,4 maanden in april 2011 naar 6,0 maanden in november 2011. Ter vergelijking: in dezelfde periode in 2008 daalden de orderboeken in de bouw van gemiddelde 8,6 maanden werk naar 6,9 maanden werk. Dit betekent echter niet dat bouwbedrijven de productiekrimp eenvoudig kunnen opvangen. Veel bedrijven zijn al veel van hun financiële reserves kwijt en orderboeken zijn ondanks de beperkte afname minder goed gevuld dan aan het begin van de vorige recessie in 2008.
De verbouw- en onderhoudssector kan zich voor een groot gedeelte onttrekken aan economische tegenwind. De sector laat een stabiele ontwikkeling zien en werd in 2011 extra gestimuleerd door de tijdelijke verlaging van de BTW op arbeid. Een verscheidenheid aan redenen om woningen op te laten knappen, ligt hieraan ten grondslag. Als de woningmarkt goed draait en het aantal verkooptransacties hoog is profiteert de sector hiervan omdat mensen hun nieuw gekochte woning vaak laten verbouwen of opknappen.
Draait de woningmarkt echter minder, zoals nu, en krijgen huizenverkopers hun woning niet verkocht dan kunnen zij er voor kiezen om de woning te verbouwen om deze zo aantrekkelijker te maken voor kopers. Ook kunnen woningverkopers besluiten toch maar niet te verhuizen en de huidige woning aan te passen aan hun actuele woonwensen door bijvoorbeeld een nieuwe keuken, uitbouw en/of dakkapel te plaatsen. Ondanks de economische recessie in 2012 verwacht het ING Economisch Bureau daarom dat de onderhoudssector dit jaar stabiliseert.
"De overcapaciteit zal ook in 2012 nog in de bouw aanwezig zijn”, aldus ING sectormanager Bouw Jan van der Doelen, “ondernemers moeten overleven en korte termijn focus ligt dan voor de hand. Maar hoe moeilijk het ook is: ondernemers: kies voor rendement boven capaciteit en pas uw bedrijf daar op aan.”
NVM-makelaars verkochten bijna 90.000 woningen
NVM-makelaars verkochten 89.210 woningen in het afgelopen jaar (totale markt circa 118.000 woningen). Dat is een daling van 7% in vergelijking met 2010. Uiteindelijk is alleen in het 3e kwartaal een plus gehaald in het aantal transacties als gevolg van de toen ingestelde verlaging van de overdrachtsbelasting, de andere kwartalen in 2011 waren allemaal slechter dan een jaar eerder. De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties iets zal afnemen, en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen. Dit blijkt uit de (voorlopige) cijfers van de NVM over het vierde kwartaal van 2011.
“Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn”, zegt NVM-voorzitter Hukker. “Mensen die nu nog blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen straks van een koude kermis thuis, vrees ik. Hun woningen zullen lastig of niet van de hand gaan. Het is mede aan de makelaars om ze dat perspectief duidelijk te schetsen en deze mensen te ondersteunen bij een succesvolle verkoop.”
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt 223.000 euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219.000 euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 169.000 euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 366.000 euro.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,7% gedaald. Het is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het 1e kwartaal 2009. Destijds daalde de prijs binnen een kwartaal met 3%. Sinds het 1e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar beneden. De daling van de prijs versnelde gedurende het 4e kwartaal 2011. De prijs van een vrijstaande woning daalde het meest met liefst 2,7%. Een hoekwoning daalde 1,1% in prijs. De andere woningtypen daalden gemiddeld in prijs.
De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het 4e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning was wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. “Hier liggen absoluut kansen voor onze leden”, zegt Hukker. “De consument is bij woningtransacties steeds meer gebaat bij maatwerk en creatieve oplossingen van professionals.”
Halverwege het 4e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen.
Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 76% gestegen. Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen verder toegenomen met totaal 5,8%. Het is het derde achtereenvolgende kwartaal dat het aanbod flink toeneemt. Het aanbod is het sterkst toegenomen bij de tussen- en hoekwoningen, namelijk 6,2%. Ook bij de appartementen nam het aanbod meer dan gemiddeld toe met 6%. Het aanbod van 2-onder-1-kapwoningen nam met 5,7% gemiddeld toe.
De toename van het aanbod vrijstaande woningen nam het minst sterk toe met 4,9%. In een jaar tijd is het aanbod met bijna 27.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,6%. Het zijn de goedkopere woningtypen die het sterkst in aanbod zijn toegenomen.
“Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn”, zegt NVM-voorzitter Hukker. “Mensen die nu nog blijven vasthouden aan een te hoge vraagprijs, komen straks van een koude kermis thuis, vrees ik. Hun woningen zullen lastig of niet van de hand gaan. Het is mede aan de makelaars om ze dat perspectief duidelijk te schetsen en deze mensen te ondersteunen bij een succesvolle verkoop.”De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt 223.000 euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219.000 euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 169.000 euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 366.000 euro.
De prijs van de gemiddeld verkochte woning is het afgelopen kwartaal met 1,7% gedaald. Het is de sterkste daling binnen een kwartaal sinds het 1e kwartaal 2009. Destijds daalde de prijs binnen een kwartaal met 3%. Sinds het 1e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar beneden. De daling van de prijs versnelde gedurende het 4e kwartaal 2011. De prijs van een vrijstaande woning daalde het meest met liefst 2,7%. Een hoekwoning daalde 1,1% in prijs. De andere woningtypen daalden gemiddeld in prijs.
De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het 4e kwartaal 146 dagen. De tussenwoning was wederom het snelst verkochte woningtype met 124 dagen. Jarenlang was het appartement het snelst verkopende woningtype, maar sinds enige kwartalen komt deze eer toe aan de tussenwoning. De gemiddeld verkochte hoekwoning en appartement wisselden het afgelopen kwartaal even snel van eigenaar met 138 dagen. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 211 dagen (7 maanden) nog steeds het grootst. “Hier liggen absoluut kansen voor onze leden”, zegt Hukker. “De consument is bij woningtransacties steeds meer gebaat bij maatwerk en creatieve oplossingen van professionals.”
Halverwege het 4e kwartaal 2011 (de peildatum voor het aanbod) stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen.
Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 76% gestegen. Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen verder toegenomen met totaal 5,8%. Het is het derde achtereenvolgende kwartaal dat het aanbod flink toeneemt. Het aanbod is het sterkst toegenomen bij de tussen- en hoekwoningen, namelijk 6,2%. Ook bij de appartementen nam het aanbod meer dan gemiddeld toe met 6%. Het aanbod van 2-onder-1-kapwoningen nam met 5,7% gemiddeld toe.
De toename van het aanbod vrijstaande woningen nam het minst sterk toe met 4,9%. In een jaar tijd is het aanbod met bijna 27.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,6%. Het zijn de goedkopere woningtypen die het sterkst in aanbod zijn toegenomen.
NVM: consument heeft keuze uit 23 woningen
De NVM Krapte-indicator, die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft, is in Nederland sinds de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is vooral het aanbod toegenomen. De consument heeft inmiddels de keuze uit meer dan 23 woningen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning kan kiezen uit maar liefst 44 woningen, zo blijkt uit cijfers van de NVM over het 4e kwartaal.
Belgische huizenprijzen bijna 3 procent omhoog
De woningen in België zijn het afgelopen jaar 2,8 procent duurder geworden. De vastgoedprijzen volgen daarmee bij onze zuiderburen de inflatie. Dat blijkt uit de 'Vastgoedindex' van het Belgische vastgoedbedrijf Trevi.
De vastgoedmakelaar stelt ook vast dat de vastgoedsector het in 2011 'veel beter heeft gedaan dan vele andere beleggingen'.
De prijzen zijn het sterkst gestegen in het Brussels gewest (+4,5 procent). De prijsstijgingen in Wallonië en Vlaanderen liggen niet ver uit elkaar.
In 2012 verwacht Trevi opnieuw een prijsstijging die de inflatie zal dekken en die dan ook tussen 2,5 en 3,0 procent zal uitkomen. Het kantoor rekent op een sterkere stijging van de prijzen binnen vier à vijf jaar.
De prijzen voor woningen in België stegen in 2010 gemiddeld met 4,5 procent, na een daling met 0,5 procent in 2009.
bronNvm
De vastgoedmakelaar stelt ook vast dat de vastgoedsector het in 2011 'veel beter heeft gedaan dan vele andere beleggingen'.
De prijzen zijn het sterkst gestegen in het Brussels gewest (+4,5 procent). De prijsstijgingen in Wallonië en Vlaanderen liggen niet ver uit elkaar.
In 2012 verwacht Trevi opnieuw een prijsstijging die de inflatie zal dekken en die dan ook tussen 2,5 en 3,0 procent zal uitkomen. Het kantoor rekent op een sterkere stijging van de prijzen binnen vier à vijf jaar.
De prijzen voor woningen in België stegen in 2010 gemiddeld met 4,5 procent, na een daling met 0,5 procent in 2009.
bronNvm
Denktank moet bouw uit slop trekken
Een Bouwteam met experts van binnen de sector, overheid en kennisinstellingen, moet met ideeën komen om de bouwsector sterker uit de crisis te laten komen. Het team heeft de opdracht om aan te geven hoe de bedrijfstak via "een vraaggerichte en vernieuwende aanpak" nieuwe inkomsten kan aanboren en kosten en risico's kan beperken.
Dat heeft minister Liesbeth Spies (Binnenlandse Zaken) donderdag aan de Tweede Kamer geschreven. De denktank is volgens het kabinet nodig gezien het grote belang van de sector op de hele economie.
De groep onder aanvoering van oud-topman Joop van Oosten van de Koninklijke BAM Groep, kijkt ook kritisch naar bestaande wet- en regelgeving. "En beziet of noodzakelijke vernieuwingen erdoor worden gehinderd."
Dat heeft minister Liesbeth Spies (Binnenlandse Zaken) donderdag aan de Tweede Kamer geschreven. De denktank is volgens het kabinet nodig gezien het grote belang van de sector op de hele economie.
De groep onder aanvoering van oud-topman Joop van Oosten van de Koninklijke BAM Groep, kijkt ook kritisch naar bestaande wet- en regelgeving. "En beziet of noodzakelijke vernieuwingen erdoor worden gehinderd."
CBS/Kadaster: prijsdaling koopwoningen in december
Koopwoningen waren in december 2011 gemiddeld 4 procent goedkoper dan in december 2010. De prijsdaling was een stuk groter dan in november, toen de koopwoningen 3,3 procent in prijs daalden. Het prijsniveau van de verkochte woningen is op het laagste punt beland in meer dan zes jaar. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.
Alle woningtypen waren in december goedkoper dan een jaar eerder. Appartementen namen met 4,8 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 3,1 procent het minst.
In alle provincies waren de prijzen lager. De sterkste prijsdalingen waren in Friesland en Noord-Brabant (met ruim 5 procent). In Zeeland was de prijsdaling met 1 procent relatief klein.
Ten opzichte van november 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,9 procent. December was de vijfde maand op rij waarin de prijzen daalden in vergelijking met de maand ervoor.
In december wisselden iets meer dan 13 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen bijna 7 procent lager dan in december 2010. In 2011 zijn er in totaal bijna 121 duizend woningen verkocht. Dit is ruim 4 procent minder dan in 2010.
Door een verschil in peilmomenten verschillen de woningmarktcijfers van de NVM met die van CBS/Kadaster. Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht).
De NVM registreert de verkoop van een zelfde woning vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopakte is verlopen. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.
Alle woningtypen waren in december goedkoper dan een jaar eerder. Appartementen namen met 4,8 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 3,1 procent het minst.In alle provincies waren de prijzen lager. De sterkste prijsdalingen waren in Friesland en Noord-Brabant (met ruim 5 procent). In Zeeland was de prijsdaling met 1 procent relatief klein.
Ten opzichte van november 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,9 procent. December was de vijfde maand op rij waarin de prijzen daalden in vergelijking met de maand ervoor.
In december wisselden iets meer dan 13 duizend bestaande koopwoningen van eigenaar. Daarmee was het aantal verkopen bijna 7 procent lager dan in december 2010. In 2011 zijn er in totaal bijna 121 duizend woningen verkocht. Dit is ruim 4 procent minder dan in 2010.
Door een verschil in peilmomenten verschillen de woningmarktcijfers van de NVM met die van CBS/Kadaster. Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht).
De NVM registreert de verkoop van een zelfde woning vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopakte is verlopen. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.
donderdag 12 januari 2012
Omzet detailhandel stijgt, volume krimpt
AMSTERDAM - In november 2011 heeft de detailhandel 1,3% meer omzet behaald dan in dezelfde periode een jaar eerder. De prijzen waren 2,9 procent hoger, het volume kromp daarentegen met 1,6%. Dit blijkt uit cijfers van het CBS. De samenstelling van de koopdagen was in november 2011 gunstig in vergelijking met dezelfde maand in 2010. Het positieve effect hiervan op de omzet wordt geschat op ongeveer 0,5%.
Winkels in voedings- en genotmiddelen boekten ruim 2% meer omzet. De toename is volledig toe te schrijven aan hogere prijzen, het volume was even groot als een jaar eerder. Na correctie voor de positieve invloed van de koopdagsamenstelling kromp het volume licht. De supermarkten behaalden een omzetgroei, terwijl de speciaalzaken omzet verloren.
De omzet van de non-foodwinkels was bijna 1% lager dan een jaar eerder. Vooral de textielsupermarkten, winkels in woninginrichtingartikelen en doe-het-zelfwinkels realiseerden minder omzet. Ook de omzet van de winkels in consumentenelektronica nam af. Bovenkledingwinkels, winkels in huishoudelijke artikelen en drogisterijen noteerden wel een omzetstijging.
Postorderbedrijven en internetwinkels boekten circa 5% meer omzet. Door de hogere prijzen nam ook de omzet van de tankstations toe.
Winkels in voedings- en genotmiddelen boekten ruim 2% meer omzet. De toename is volledig toe te schrijven aan hogere prijzen, het volume was even groot als een jaar eerder. Na correctie voor de positieve invloed van de koopdagsamenstelling kromp het volume licht. De supermarkten behaalden een omzetgroei, terwijl de speciaalzaken omzet verloren.
De omzet van de non-foodwinkels was bijna 1% lager dan een jaar eerder. Vooral de textielsupermarkten, winkels in woninginrichtingartikelen en doe-het-zelfwinkels realiseerden minder omzet. Ook de omzet van de winkels in consumentenelektronica nam af. Bovenkledingwinkels, winkels in huishoudelijke artikelen en drogisterijen noteerden wel een omzetstijging.
Postorderbedrijven en internetwinkels boekten circa 5% meer omzet. Door de hogere prijzen nam ook de omzet van de tankstations toe.
Camelot 32% meer omzet
EINDHOVEN - Leegstandbeheerder Camelot Europe heeft over 2011 een omzet geboekt van € 20,1 mln, een stijging van 32% ten opzichte van de € 15,2 mln vorig jaar. Het aantal medewerkers is gestegen naar boven de 200. Nieuwe vestigingen in Rotterdam, Glasgow en Zwolle hebben direct een bijdrage geleverd aan de omzetstijging. Ook kon Camelot de eerste omzet in Duitsland noteren.
In 2012 zal Camelot verder investeren in groei. Zowel door het openen van nieuwe kantoren in Utrecht, Berlijn en Bristol, als door uitbreiding van werkzaamheden.
In Eindhoven heeft Camelot een kantoorgebouw voor eigen risico permanent getranforseerd tot woonruimte. Het bedrijf wil de komende jaren nog eens 30.000 m2 kantoor uit de markt halen en ombouwen naar woonruimte.
De totale concernomzet 2011 kwam uit op 20,1 miljoen euro, een stijging met ruim 32 % ten opzichte van de 15,2 miljoen euro vorig jaar. Het aantal medewerkers is gestegen naar boven de 200. Nieuwe vestigingen in Rotterdam, Glasgow en Zwolle hebben direct een bijdrage geleverd aan de winst. Ook konden we de eerste omzet in Duitsland noteren, aldus CFO Peter Habraken.
CEO Joost van Gestel licht toe: "Het besef dat leegstand steeds vaker langdurig en structureel is, is nu bij vastgoed eigenaren overal in Europa goed doorgedrongen. Ze kiezen voor een pro-actieve aanpak en schakelen daarbij ervaren, gecertificeerde leegstandbeheerders in. Vooral onze nieuwe dienst "Make Space Pay", waarbij we inkomsten realiseren door leegstand te benutten als film-, parkeer-, opslag- of evenementen locatie is hard gegroeid. Ook nieuw is de fors gestegen vraag naar het invullen van lege kantoren met flexibele werkruimtes voor startende bedrijven, ambachtslieden en kunstenaars op basis van tijdelijke contracten. Eigenaren realiseren op die manier toch rendement uit ruimtes die anders ongebruikt blijven. Voor elk pand ontwikkelen we een aanpak voor het bewonen, bewaken, beheren, benutten en verzekeren op maat."
In 2012 zal Camelot verder investeren in groei. "Zowel door het openen van nieuwe kantoren in Utrecht, Berlijn en Bristol, als door uitbreiding van onze werkzaamheden. Het succes van ons eerste permanente transformatie in Eindhoven smaakt naar meer. We gaan de komende jaren nog eens 30.000 vierkante meter kantoor uit de markt te halen en ombouwen naar woonruimte.", aldus van Gestel.
In 2012 zal Camelot verder investeren in groei. Zowel door het openen van nieuwe kantoren in Utrecht, Berlijn en Bristol, als door uitbreiding van werkzaamheden.
In Eindhoven heeft Camelot een kantoorgebouw voor eigen risico permanent getranforseerd tot woonruimte. Het bedrijf wil de komende jaren nog eens 30.000 m2 kantoor uit de markt halen en ombouwen naar woonruimte.
De totale concernomzet 2011 kwam uit op 20,1 miljoen euro, een stijging met ruim 32 % ten opzichte van de 15,2 miljoen euro vorig jaar. Het aantal medewerkers is gestegen naar boven de 200. Nieuwe vestigingen in Rotterdam, Glasgow en Zwolle hebben direct een bijdrage geleverd aan de winst. Ook konden we de eerste omzet in Duitsland noteren, aldus CFO Peter Habraken.
CEO Joost van Gestel licht toe: "Het besef dat leegstand steeds vaker langdurig en structureel is, is nu bij vastgoed eigenaren overal in Europa goed doorgedrongen. Ze kiezen voor een pro-actieve aanpak en schakelen daarbij ervaren, gecertificeerde leegstandbeheerders in. Vooral onze nieuwe dienst "Make Space Pay", waarbij we inkomsten realiseren door leegstand te benutten als film-, parkeer-, opslag- of evenementen locatie is hard gegroeid. Ook nieuw is de fors gestegen vraag naar het invullen van lege kantoren met flexibele werkruimtes voor startende bedrijven, ambachtslieden en kunstenaars op basis van tijdelijke contracten. Eigenaren realiseren op die manier toch rendement uit ruimtes die anders ongebruikt blijven. Voor elk pand ontwikkelen we een aanpak voor het bewonen, bewaken, beheren, benutten en verzekeren op maat."
In 2012 zal Camelot verder investeren in groei. "Zowel door het openen van nieuwe kantoren in Utrecht, Berlijn en Bristol, als door uitbreiding van onze werkzaamheden. Het succes van ons eerste permanente transformatie in Eindhoven smaakt naar meer. We gaan de komende jaren nog eens 30.000 vierkante meter kantoor uit de markt te halen en ombouwen naar woonruimte.", aldus van Gestel.
13 % Daling woning verkoop 4e kwartaal 2011
AMSTERDAM - De woningmarkt kende in het vierde kwartaal van 2011 een daling van het aantal transacties met 13% ten opzichte van 2010. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.202 (gehele markt 29.400). Op jaarbasis zijn in 2011 door NVM-makelaars 89.210 woningen verkocht (totale markt 118.000 woningen). Dat is 7% minder dan een jaar eerder. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in 2011 met 4,1%. Voor het komende jaar verwacht NVM geen herstel in de woningemarkt.
In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd. Het afgelopen kwartaal is qua transacties het slechtste vierde kwartaal sinds 1994. Vooral het aantal transacties van de goedkopere woningtypen daalde sterk.
Tegenover het derde kwartaal van 2011 is het aantal transacties in het vierde kwartaal met 1,4% afgenomen. “Dat valt in het licht van de eurocrisis en de discussie over mogelijke nieuwe bezuinigingen nog mee,” stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. Het aantal NVM-makelaarskantoren nam vorig jaar licht af van 2791 naar 2788 en het aantal NVM-makelaars ging terug van 3986 naar 3954.
Het appartement blijft het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%).
De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%.
Appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen gingen respectievelijk 14,6%, 14,3% en 14,2% minder van de hand in vergelijking met een jaar geleden. De verkoop van de vrijstaande woningen is minder gedaald, met 5,3%. Hukker: “Dat komt doordat de prijscorrecties in dat segment het grootst zijn. Daardoor krijgen kopers van een vrijstaande woning meer waar voor hun geld.”
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt € 223.000. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan € 219.000. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd € 169.000 betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld € 366.000.
De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2012 met circa 5% zal afnemen. De prijsdaling zal eveneens ongeveer 5% bedragen. Hukker: “Deze cijfers zullen nog negatiever worden, als er verkeerde maatregelen worden genomen, zoals het versneld verder terugbrengen van de leencapaciteit, het blijven vermijden van maatwerk door de banken, het terugdraaien van de verlaging van de overdrachtsbelasting en de aanhoudende onzekerheid over wat er met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren.”
In het afgelopen kwartaal ging 1,7% van de prijs af. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het vierde kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd. Het afgelopen kwartaal is qua transacties het slechtste vierde kwartaal sinds 1994. Vooral het aantal transacties van de goedkopere woningtypen daalde sterk.
Tegenover het derde kwartaal van 2011 is het aantal transacties in het vierde kwartaal met 1,4% afgenomen. “Dat valt in het licht van de eurocrisis en de discussie over mogelijke nieuwe bezuinigingen nog mee,” stelt NVM-voorzitter Ger Hukker. Het aantal NVM-makelaarskantoren nam vorig jaar licht af van 2791 naar 2788 en het aantal NVM-makelaars ging terug van 3986 naar 3954.
Het appartement blijft het meest verkochte woningtype met 31,4%, hoewel ook hier het aantal transacties afnam. De tussenwoning is het op één na meest verkochte woningtype (28,3%).
De vrijstaande woning is het minst verkochte woningtype met 12,6%.
Appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen gingen respectievelijk 14,6%, 14,3% en 14,2% minder van de hand in vergelijking met een jaar geleden. De verkoop van de vrijstaande woningen is minder gedaald, met 5,3%. Hukker: “Dat komt doordat de prijscorrecties in dat segment het grootst zijn. Daardoor krijgen kopers van een vrijstaande woning meer waar voor hun geld.”
De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt € 223.000. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan € 219.000. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd € 169.000 betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld € 366.000.
De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt. De NVM verwacht dat het aantal transacties in 2012 met circa 5% zal afnemen. De prijsdaling zal eveneens ongeveer 5% bedragen. Hukker: “Deze cijfers zullen nog negatiever worden, als er verkeerde maatregelen worden genomen, zoals het versneld verder terugbrengen van de leencapaciteit, het blijven vermijden van maatwerk door de banken, het terugdraaien van de verlaging van de overdrachtsbelasting en de aanhoudende onzekerheid over wat er met de hypotheekrenteaftrek gaat gebeuren.”
Abonneren op:
Reacties (Atom)