Opkoopfonds kan leegstand bestrijden
De Amsterdamse ontwikkelaar en exploitant van hotels in het middensegment trekt daarvoor de komende jaren tientallen miljoenen euro’s uit.
‘We hebben zo’n 15 à 20 locaties in Nederland op het oog die zich goed lenen voor conversie’, verklaart Lodewijk van der Meulen, medeaandeelhouder van Dutch Hotel Partners (DHP), onderdeel van The Vincent Hotel Group.
De eerste stap is in april 2011 gezet met het omdopen van een kantoor in Hoofddorp, dat acht jaar heeft leeggestaan. Nu prijkt het logo van Holiday Inn Express op het dak, waarvan DHP franchisenemer is.
Beknibbelen op overnachten
De toeloop van gasten overtreft alle verwachtingen. De bezettingsgraad van het hotel met 112 kamers (later uit te breiden tot 244) komt in de eerste negen maanden uit op 78%, ver boven de gebudgetteerde 54%.
‘We gingen met Pasen open en kregen meteen bezoekers die met de fiets naar de Keukenhof gingen’, zegt Van der Meulen. Om quitte te spelen, is een bezetting van iets onder de 50% voldoende.
Het nieuwe hotel is primair gericht op Schiphol en bedient zakenmensen die kortstondig in Nederland verblijven. De formule van Holiday Inn Express sluit aan bij de tendens in het bedrijfsleven om te beknibbelen op reizen en overnachten. Onder druk van de economie wordt er niet meer in de duurste hotels geslapen.
'Premium budget' hotels
‘Express’ is een hotel met minder dienstverlening dan een gewoon Holiday Inn, dat wil zeggen zonder restaurant, minibar en roomservice. In vaktermen heet dat ‘premium budget’. Tot de concurrenten behoren Ibis, een hotelmerk van het Franse Accor, en Citizen M, een trendyhotel met twee vestigingen in Amsterdam.
De aanpassing van het gebouw in Hoofddorp heeft ruim € 5 mln gekost. Een deel daarvan wordt opgebracht door de eigenaar van het pand, beleggingsgroep Ping Properties. In ruil voor de financiële bijdrage is deze ‘huisbaas’ voor langere tijd verzekerd van een gebruiker: DHP huurt het pand voor 25 jaar, met een optie op twee maal tien jaar.
Binnenstad goed bereikbaar
Soortgelijke contracten sluit DHP af met andere institutionele beleggers die leegstaande gebouwen in portefeuille hebben. Zo is eind december een tweede hotel geopend in een voormalig kantoorpand in Amsterdam-Sloterdijk dat in handen is van de Duitse vastgoedbelegger IVG.
In de zoektocht naar lege kantoren komt DHP vooral uit aan de rand van Amsterdam — locaties die doorgaans minder uitstraling en vertier bieden dan het stadscentrum. Het gebrek aan allure schrikt Van der Meulen niet af. ‘Het gaat erom dat de binnenstad goed bereikbaar moet zijn met het openbaar vervoer. Zo niet, dan gaan wij er niet zitten.’
Een twijfelgeval is het voormalige KPMG-gebouw langs de A9 bij Amstelveen, waarvoor de eigenaren een nieuwe bestemming zoeken. DHP is benaderd met de vraag of het immense pand geschikt is als hotel. ‘Met de auto kun je er goed komen, het openbaar vervoer laat te wensen over’, zegt Van der Meulen, die zijn definitieve oordeel nog even opschort.
Organisatie klein van omvang
Op het projectenlijstje van DHP prijken momenteel 15 à 20 potentiële locaties in Nederland, waarvan ongeveer de helft in de regio Amsterdam-Schiphol. Het bedrijf is vergevorderd met de inrichting van een hotel in een voormalig advocatenkantoor op de grens van Amsterdam en Amstelveen, vooral bedoeld voor bezoekers van de Zuidas. Daarna komen andere stedelijke gebieden aan de beurt. Voor dit jaar staan concrete projecten op stapel in Utrecht en Arnhem. Eind dit jaar zal het bedrijf naar verwachting beschikken over in totaal 800 hotelkamers.
DHP verenigt vele functies in zich: het ontwikkelt hotelplannen, investeert in de uitvoering en is verantwoordelijk voor de exploitatie. De organisatie blijft daarbij klein van omvang: veel zaken worden uitbesteed. De hotels onder de vlag van Holiday Inn Express maken gebruik van de marketing en het boekingssysteem van deze partner.
Met de dagelijkse gang van zaken in de hotels heeft DHP beperkte bemoeienis. Dat wordt overgelaten aan Interstate Hotels & Resorts, een internationale hotelbeheerder die optreedt voor grote ketens als Intercontinental, Hilton en Starwood.
Goed begin nieuwe jaar
De financiële risico’s liggen wel nadrukkelijk bij het Amsterdamse hotelbedrijf. Ongeacht het exploitatieresultaat moet DHP de huurpenningen afdragen, de salarissen betalen voor hotelpersoneel en de fees voldoen voor de franchiseformule en het hotelbeheer. ‘Als een hotel niet goed loopt, is dat onze zorg,’ zegt Van der Meulen die het eigendom van DHP deelt met grondlegger en grootaandeelhouder Bart van de Kamp en twee stille vennoten.
Het bedrijf is het nieuwe jaar goed begonnen. De eerste vestiging in Hoofddorp behaalt in januari een bezettingsgraad van ruim 60%. ‘Dat is voor deze wintermaand een heel mooie score’, stelt Van der Meulen, die ruimte ziet voor meer hotelcapaciteit in de Haarlemmermeer.
Een halve kilometer verderop heeft hij al een kantoorpand ontdekt, geschikt om er een hotel van te maken. DHP gaat daarvoor in zee met een andere formule, Hampton by Hilton, die in Nederland nog niet in gebruik is.
bron fd
Geen opmerkingen:
Een reactie posten